Wat moet je weten bij het verhuren van vastgoed?

  • Wat is een wettelijk geldige reden om het huurcontract op te zeggen?

    Het is bij wet geregeld wat een geldige reden is om een huurcontract op te zeggen. Hieronder de belangrijkste wettelijk geldige redenen om een huurcontract op te zeggen.

    Wanprestatie door betalingsachterstand of overlast
    Onder wanprestatie wordt verstaan het niet, onjuist of te laat nakomen van verplichtingen die voortvloeien uit een overeenkomst. Dit niet-nakomen moet wel toerekenbaar zijn aan de contractspartij. In het Burgerlijk Wetboek wordt de term “toerekenbare tekortkoming in de nakoming” gebuikt in plaats van de term wanprestatie.

    Als een huurder zich niet als een goede huurder gedraagt is er sprake van een wanprestatie. Je kunt de huurder hierop aanspreken wanneer er bijvoorbeeld sprake is van een betalingsachterstand of omdat er sprake is van ernstige (bewijsbare) overlast.

    De ontbinding van het huurcontract kan direct bij de rechter worden geëist. Wanneer de rechter je in het gelijk stelt kan de rechter de huurder maximaal 1 maand de tijd geven om de achterstallige huur te betalen.

    Jij als verhuurder hebt de woonruimte dringend zelf nodig
    De huur kan worden opgezegd wanneer je, als verhuurder, de woonruimte zelf wilt gebruiken. Er gelden hiervoor wel een aantal voorwaarden:

    • Het eigen gebruik houdt in deze in: zelf bewonen, het slopen van de woning dan wel renovatie van de woning
    • Het verhuurdersbelang in deze moet zwaarder wegen dan het belang van de huurder
    • Het verkrijgen van een passende vervangende woonruimte kan in sommige gevallen noodzakelijk zijn

    Er moet een verhuiskostenvergoeding vergoed worden aan de huurder als de huur wordt beëindigd voor het slopen of renovatie van de woning.

    Voorstel voor een nieuw huurcontract
    Wil je je vastgoed/woonruimte renoveren om bijvoorbeeld een energiebesparing te realiseren maar lukt het je niet om overeenstemming te bereiken over een (redelijk & billijk) aangeboden huurcontract? Let op, de huurprijs of servicekosten, mogen in deze niet worden aangepast.

    Je staat in je recht om dit juridisch aan te vechten. Indien de rechter van mening is dat het nieuw aangeboden huurcontract redelijk en billijk is krijgt de huurder maximaal 1 maand de tijd om het voorstel alsnog te accepteren.

    Geldend bestemmingsplan
    De huur mag opgezegd worden als op de plaats van de woning een nieuw gebouw/woning/complex neergezet kan worden dat past binnen het bestemmingsplan.

    Realisatie van deze bestemming moet dan wel noodzakelijk zijn. Er is dan een verhuiskostenvergoeding verschuldigd.

    Het beleggingspand/verhuurde woonruimte wordt verkocht, nieuwe eigenaar maar het huurcontract loopt door
    Als nieuwe eigenaar van een beleggingspand/verhuurde woonruimte ben je gebonden aan de wettelijke regels voor opzegging. Als nieuwe eigenaar moet je ook de huur opzeggen wanneer je de huur wilt beëindigen. Het bestaande huurcontract wordt automatisch voorgezet.

    Indien je als verhuurder het vastgoed zelf wilt gebruiken (dwingend eigen gebruik) kan dit niet meteen. Het vastgoed kan pas na drie jaar voor eigen gebruik worden opgeëist. Dit nadat je schriftelijk hebt gemeld dat jij de nieuwe eigenaar bent geworden en het huurcontract wilt beëindigen voor dringend eigen gebruik.

    Opzeggen huur bij tussenhuur, zogeheten diplomatenclausule
    Je kunt je vastgoed/verhuurde woonruimte tijdelijk verhuren als je een diplomatenclausule opneemt, ook wel het ontruimingsbeding genoemd. Voorwaarde is wel dat je zelf eerst in de woning hebt gewoond en wilt terugkeren na afloop van de huurperiode. Ook moet in het huurcontract staan dat je na afloop van de huurperiode de woning ontruimt.

    Een uitzondering hierop is bijvoorbeeld bij een nieuwbouwwoning. De huurder is de eerste bewoner. Jij als verhuurder dient na afloop van de huurperiode wel zelf in de woning te gaan wonen om aanspraak te maken op deze clausule.

    Huur opzeggen bij hospitakamer
    Verhuur je een kamer in uw eigen woning? Dan is er sprake van een hospitakamer. De huur mag zonder opgave van reden in de eerste 9 maanden worden opgezegd. Dit is de proeftijd. Er geldt wel een opzegtermijn van minimaal 3 maanden. Na deze proeftijd gelden de normale huurbeschermingsregels.

    Tijdelijk huurcontract voor bepaalde tijd, hoe kun je de huur opzeggen?
    Heb je een contract voor bepaalde tijd afgesloten met een huurder? Maximaal 2 jaar bij een zelfstandige woning of maximaal 5 jaar bij een onzelfstandige woning? De huur eindigt dan automatisch bij afloop van het huurcontract. Dit houdt niet in dat je niets hoeft te doen. Je moet het beëindigen van het huurcontract minimaal 1 en maximaal 3 maanden voor afloop van de huurperiode wel schriftelijk bevestigen.

    Verhuurt op basis van de Leegstandswet, hoe kun je de huur opzeggen?
    Bij verhuur onder de leegstandswet ben je gebonden aan een aantal voorwaarden. Zo moet de huurperiode minimaal 6 maanden bedragen, er is sprake van een opzegtermijn van minimaal 2 maanden bij een te koop staande huurwoning (andere gevallen minimaal 3 maanden). De huur eindigt automatisch wanneer de leegstandswetvergunning eindigt. Klik hier voor meer informatie.

    Verhuurde woonboot, winkelwoning, dienstwoning of recreatiewoning
    Heb je een woonboot, winkelwoning, dienstwoning of recreatiewoning verhuurd? Hiervoor gelden geen wettelijke opzegtermijnen.

    Op de site van rijksoverheid staan veel vragen en antwoorden over de verhuur van woningen.

    Kom je er niet uit?

    Neem dan nu contact met ons op:

    085 130 1584
    of mail je vraag naar:
    info@123vastgoedfinanciering.nl

  • Huurbescherming, waar moet ik op letten?

    Je hebt huurders nodig om rendement te maken. Het kan gebeuren dat er een geschil ontstaat tussen jou en de huurder. 123Vastgoedfinanciering heeft een opsomming gemaakt van de belangrijkste aspecten omtrent de huurbeschermingswet.

    Huurbescherming betekent dat de verhuurder niet zomaar de huur op kan zeggen. De verhuurder mag het huurcontract alleen met een wettelijk geldige reden schriftelijk ontbinden of wanneer de huurder akkoord is gegaan met de opzegging zonder wettelijk geldige reden.

    Wie heeft er recht op huurbescherming?

    • Bewoners van zelfstandige dan wel onzelfstandige woningen (zoals studentenkamers) hebben recht op huurbescherming.
    • Bewoners met een geliberaliseerd huurcontract.
    • Medehuurders, onderhuurders en medebewoners
    • Er gelden speciale regels voor hospitakamers, studenten en voor tijdelijke verhuur. De verhuurder kan dan soms makkelijk opzeggen.
    • Huurders die huren zonder schriftelijk huurcontract, maar wel met mondeling gemaakte afspraken, hebben ook recht op huurscherming. Hoewel mondelinge overeenkomsten in beginsel rechtsgeldig zijn, is het niet altijd eenvoudig om een mondelinge overeenkomst (gerechtelijk) af te dwingen. In een procedure gaat het er niet om wie er gelijk heeft, maar wie zijn gelijk kan bewijzen. Uitgangspunt bij de bewijslastverdeling is het adagium: “wie stelt, moet bewijzen”.
    • Sinds enige tijd ontvangen mensen met een lichte zorgindicatie geen zorgovereenkomst (AWBZ) meer. Verzorgingstehuizen verhuren toch soms een appartement of kamer aan deze groep bewoners om leegstand tegen te gaan. In dergelijke gevallen is er sprake van een gewone huursituatie en heeft de bewoner recht op huurbescherming.

    Wie heeft er geen recht op huurbescherming?
    Huurders van een woonboot, winkelwoning, dienstwoning, recreatiewoning of kamer in een verzorgingstehuis, hebben geen recht op huurbescherming.

    Als de bewoner alleen een zorgovereenkomst (AWBZ) heeft met het verzorgingstehuis, is er geen sprake van een huursituatie en heeft de bewoner geen huurbescherming.

  • Mag ik mijn eigen huurprijs bepalen/hoe bepaal ik de huurprijs?

    Een reële huurprijs berekenen is lang niet altijd eenvoudig. Er spelen diverse factoren mee die de hoogte van de huur bepalen. 123Vastgoedfinanciering heeft hiervoor de belangrijkste feiten op een rij gezet.

    De huurprijs voor woningen, appartementen, woonwagens, zogeheten zelfstandige en onzelfstandige woonruimte kan bepaald worden aan de hand van het woningwaarderingsstelsel, ook wel het puntensysteem genoemd. Het woningwaarderingsstelsel geeft punten voor alle voorzieningen van de woonruimte. Het aantal punten dat de woonruimte oplevert is gekoppeld aan een maximale huur. Deze uitkomst kan door de verhuurder gebruikt worden ter bepaling van de huurprijs. Voor meer informatie over het woningwaarderingsstelsel/puntensysteem, zie kennisbank “De liberalisatiegrens en de verhuurdersheffing”.

    Een huurprijs onder de EUR 710,68 geeft de huurder de mogelijkheid huurtoeslag aan te vragen. De huurprijs van EUR 710,68 betreft de zogeheten liberalisatiegrens. Dit betreffen de zogeheten sociale huurwoningen. Meer hierover in de kennisbank bij “wat houdt de liberalisatiegrens in?”

    Het staat de verhuurder altijd vrij een andere huurprijs te hanteren voor de woonruimte dan de uitkomst van het woningwaarderingsstelsel. Er bestaat dan wel het risico dat de huurder via de huurcommissie een huurverlaging aanvraagt. Huurders weten de weg tegenwoordig steeds beter te vinden naar de huurcommissie. Er zijn ook bedrijven en huurteams (gratis en vrijblijvend) die huurders adviseren en begeleiden in het verkrijgen van een lagere huurprijs.

    De huurprijs voor overige niet woonruimte is niet gebonden en niet vastgelegd door de wet. Het principe van vraag en aanbod geld hierbij. Om de juiste huurprijs te bepalen is goed te kijken naar referentieobjecten en haar huurprijs.

  • Het woningwaarderingsstelsel, wat houdt het in?

    Het woningwaarderingsstelsel is een puntensysteem die de kwaliteit van de huurwoning in punten weergeeft. Het woningwaarderingsstelsel wordt ook wel het puntensysteem genoemd.

    Elk onderdeel van de woning wordt gewaardeerd, onder andere het oppervlak, de woonvoorzieningen, energielabel, woonomgeving en de sanitaire voorzieningen. Voor zelfstandige en onzelfstandige woningen zijn er verschillende stelsels. De buurt en omgeving kunnen bijvoorbeeld resulteren in extra punten als de woning is gelegen in een gewilde wijk. De puntentelling is opgenomen in Bijlage I van het besluit huurprijzen woonruimte.

    Elke waardering levert punten op. Het aantal punten dat een woning oplevert volgens het woningwaarderingsstelsel is gekoppeld aan een maximale huur. Deze wordt elk jaar vastgesteld. De punten en de gekoppelde maximale huurprijzen zijn vastgelegd in tabellen.

    Het gebruik van het woningwaarderingsstelsel is erop gericht een redelijke huurprijs te bepalen. De huurcommissie maakt ook gebruik van het woningwaarderingsstelsel bij geschillen tussen huurder en verhuurder over de huurprijs. Huurders kunnen met de huurprijscheck van de huurcommissie de punten en de maximale huurprijs zelf berekenen.

  • Hoe wordt de waarde bepaald van verhuurd vastgoed?

    123Vastgoedfinanciering krijgt vaak de vraag over de waardebepaling van commercieel vastgoed/verhuurd vastgoed/beleggingspanden. De waarde is afhankelijk van:

    • Eigenschappen (onder andere locatie, staat van onderhoud) van het vastgoed
    • De exploitatie en de mogelijkheden van het vastgoed

    Bij de eigenschappen van het commercieel vastgoed/verhuurd vastgoed/beleggingspand moet je onder andere denken aan de locatie, de staat van onderhoud, de courantheid voor verkoop, de courantheid voor verhuur, de waardevastheid en het type vastgoed (bijvoorbeeld appartement/bedrijfsruimte).

    De locatie is in de waardering vaak doorslaggevend. Is de locatie goed, dan is de waardevastheid, de verhuurbaarheid en de verkoopbaarheid in de regel ook goed. De uitkomst van de beoordeling van de eigenschappen van het vastgoed leidt tot een opslag dan wel afslag in de waarde van het commercieel vastgoed / verhuurd vastgoed / beleggingspand.

    De exploitatie mogelijkheden van het commercieel vastgoed/verhuurd vastgoed/beleggingspand zijn erg belangrijk bij de waardebepaling van het vastgoed. Is het vastgoed al verhuurd of is er sprake van leegstand? Loopt het huurcontract nog lang? Is de huidige huur marktconform? Wat is de huurwaarde? Zijn er kortingen verleend? Is er sprake van achterstallig onderhoud? Moet het vastgoed getransformeerd- of uitgepond worden? Allemaal aspecten die bepalend zijn in de uiteindelijke waarde van het vastgoed.

Ben je goed geholpen?

Wat fijn om te horen dat je tevreden bent! Wat jammer dat je ontevreden bent!

Schrijf je nu in!