Hoe is een taxatierapport opgebouwd?
Hoe is een taxatierapport nu opgebouwd en wat zijn de grondslagen om het commercieel vastgoed/verhuurd vastgoed/beleggingspand te waarderen? Taxaties worden in de regel pas opgesteld wanneer bijvoorbeeld de bank hierom verzoekt ter onderbouwing van de waardering van het commercieel vastgoed/verhuurd vastgoed/beleggingspand. Een taxatierapport kan zeer waardevol zijn bij aankoop van commercieel vastgoed/verhuurd vastgoed/beleggingspand. Er is nog geen verplichte standaard voor een taxatierapport. Maar er komt wel meer standaardisatie door internationale taxatiestandaarden. De meest voorkomende “waardebegrippen” van een taxatierapport worden in het onderstaande nader toegelicht. Definitie Marktwaarde De marktwaarde is de geschatte waarde waartegen een object tussen een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld (IVSC, 2007). Bij de marktwaarde wordt geen rekening gehouden met hypotheken, schuldbekentenissen of andere dergelijke lasten die op het object rusten (RICS, 2010). Definitie markthuur De markthuur, ook wel de bruto open markthuurwaarde genoemd, is het geschatte bedrag waarvoor een object of ruimte binnen een object, op de taxatiedatum verhuurd zou kunnen worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder tegen passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld (RICS, 2010). Wanneer markthuur wordt aangeboden, moeten de ‘passende huurvoorwaarden’ die de markthuur weerspiegelt, ook worden vermeld (IVSC, 2007). De markthuur is in feite gelijk aan de marktwaarde, in aanmerking nemende dat verkoper/koper wordt vervangen door verhuurder/huurder (RICS, 2010). De markthuur wordt vaak uitgedrukt in een bedrag per m2 verhuurbaar vloeroppervlak. In de regel is dit exclusief servicekosten, BTW en verhuurincentives. Definitie (Beleggings-)waarde De waarde of beleggingswaarde (investment Value of Worth) is de waarde van een object voor een bepaalde eigenaar, belegger, of klasse van beleggers voor vastgestelde beleggings- of operationele doeleinden. Dit subjectieve concept bindt een bepaald object aan een bepaalde belegger, groep van beleggers of entiteit met identificeerbare beleggingsdoelen en/of criteria (zoals een beleggingsmaatschappij) (RICS, 2010) Hoewel onder sommige omstandigheden de waarde hetzelfde kan zijn als het bedrag dat kan worden gerealiseerd uit verkoop van het object, is deze waarde specifiek voor een bepaalde partij en weerspiegelt deze de voordelen verbonden aan het bezit van het object en is dus niet noodzakelijkerwijs gekoppeld aan een hypothetische transactie. Deze waarde kan verschillen van de marktwaarde. Een voorbeeld van waarde is de waarde van een beleggingsobject voor een bepaalde partij die wellicht wenst te analyseren wat de potentiële prestaties zijn, afgezet tegen de eigen beleggingscriteria, bijvoorbeeld een beoogd rendement, in tegenstelling tot het in de markt gebruikelijke rendement. (RICS, 2010) Definitie Reële waarde Reële waarde (fair value) is het bedrag waarvoor een actief zou kunnen worden overgedragen tussen geïnformeerde bereidwillige partijen bij een transactie tegen marktconforme voorwaarden. (IVSC, 2007). Reële waarde is een breder begrip dan marktwaarde. Hoewel in veel gevallen de prijs die reëel is voor twee specifieke partijen hetzelfde zal zijn als de prijs die haalbaar is in de algemene markt, zullen er gevallen zijn waar het nodig zal zijn om voor de bepaling van de reële waarde rekening te houden met zaken die genegeerd moeten worden bij de bepaling van de marktwaarde (RICS, 2010). Definitie Executiewaarde De executiewaarde is de prijs die bij gedwongen openbare verkoop volgens plaatselijk gebruik door de meest biedende potentiële koper zou zijn besteed. De meeste financiële instellingen wensen de executiewaarde niet meer te ontvangen. Dit omdat een aantal essentiële elementen uit het Marktwaarde begrip ontbreken en het de marktwaardebasis ontzegt. Neem contact op Wil je meer weten over 123Vastgoedfinanciering? Of heb je vragen en/of opmerkingen over dit onderwerp? Neem dan contact op met onze specialisten.
“Vastgoedfinanciering regelen in 3 stappen.”